D’abord, la principale distinction entre une copropriété indivise et une copropriété divise réside dans la manière dont les parts de la copropriété sont déterminées. Dans une copropriété divise, les parts sont matériellement divisées entre chacun des copropriétaires. Un exemple concret serait un triplex où chaque appartement est détenu par un propriétaire distinct, avec des droits exclusifs sur son unité spécifique. Chaque propriétaire possède des droits exclusifs sur sa partie privative, mais les décisions concernant les parties communes nécessiteront généralement un accord collectif. En revanche, dans une propriété indivise, chaque copropriétaire a un droit sur l’ensemble de la propriété sans attribution précise.
Ainsi, en d’autres termes, une copropriété indivise est une propriété détenue par au moins deux individus, où chaque personne détient chacun les droits de propriété sur l’ensemble du bien. En tant que conjoint de fait impliqué dans une copropriété indivise, il est crucial de comprendre que chaque partenaire possède une quote-part de la propriété. Par ailleurs, selon l’article 1015 du Code civil du Québec (Ci-après C.c.Q.),[1] « les parts des indivisaires sont présumées égales ». En d’autres termes, un acte notarié déclarant que les deux parties sont copropriétaires de l’immeuble sans spécifier de quote-part entraînera une présomption d’égalité des parts. Pour repousser cette présomption, il faut expressément prévoir une entente entre les deux indivisaires prévoyant une proportion différente.
Que faire si les copropriétaires ne s’entendent pas?
Plusieurs conjoints de fait ont, pour résidence familiale, une copropriété indivise. Par contre, que se passe-t-il lors d’une rupture? En cas de séparation, chaque conjoint a le pouvoir d’obliger l’autre à partager la copropriété indivise. En effet, conformément à l’article 1030 C.c.Q., nul n’est contraint de rester en indivision.
Si les conjoints ne parviennent pas à un accord à l’amiable ou si la conclusion d’un accord est impossible, la question peut être portée devant le tribunal afin de demander le partage de la propriété. En vertu de l’article 476 du Code de procédure civile,[2] « [l]e tribunal qui accueille la demande en partage d’un bien indivis peut ordonner soit le partage en nature, soit la vente des biens. » Il peut aussi « nommer un expert, ou plusieurs s’il y a lieu, pour évaluer les biens, composer les lots et les partager, si les biens peuvent être commodément partagés ou attribués, ou les vendre, selon les modalités fixées par le tribunal. »
Il est essentiel de noter que le tribunal n’a normalement pas le pouvoir de contraindre l’un des copropriétaires à racheter la part de l’autre ou de transférer sa part à l’autre copropriétaire. Cependant, selon l’article 1033 C.c.Q., dans le cas où il y a plus de deux copropriétaires et qu’un d’entre eux s’oppose au maintien de l’indivision alors que les autres souhaitent la maintenir, il pourrait être envisageable de contraindre le rachat de sa part pour préserver l’indivision. Par ailleurs, il est fréquent de trouver des solutions alternatives dans ce type de dossier permettant la fin de l’indivision.
Conclusion :
En résumé, la copropriété indivise entre conjoints de fait au Québec nécessite une compréhension claire des droits et des responsabilités. Les partenaires partagent équitablement la propriété, mais il est crucial d’établir des accords transparents. En cas de séparation, la possibilité de demander le partage de la propriété devant le tribunal existe. En situation de conflit, une demande peut être déposée, offrant des options telles que le partage en nature ou la vente de la propriété.
[1] Code civil du Québec, RLRQ, c. CCQ-1991, (ci-après « C.c.Q. »).
[2] Code de procédure, RLRQ, c. C-25.01, (ci-après « C.p.c. »).
